【楼市大数据】2016年美国住宅市场国际交易调查报告解读

先来一张2016年报告的封面：

相信大家都能看出来，从单单关注国际买家的“买”，到现在关注整个住宅市场的国际交易情况，足可见今年这份报告的分量。

好了，下面让我们看看今年NAR（National Association of Realtors ）都说了些什么吧~

先给结论党丢出今年报告的Highlights

◎本次统计年期（2015年4月至2016年3月，下同），国际买家在美国住宅市场总投入1,026亿美元。上一个统计年期（2014年4月至2015年3月，下同）国际买家在美国住宅市场总投入为1,039亿美元；

◎本次统计年期，国际买家共购置了214,885套住宅房产，比上一个统计年期增长了3%，上一个统计年期为208,947套住宅房产；

◎本次统计年期，大多数国际买家的平均购买价格有所增加；

◎本次统计年期，尽管国际买家在美国全国范围内都有置业，但是有51%的买家集中在以下五个州购置物业：1.佛罗里达州（22%）2.加利福尼亚州（15%）3.德克萨斯州（10%）4.亚利桑那州（4%）5.纽约州（4%）。

NAR（National Association of Realtors，简称NAR）的国际买家报告从2009年开始，是美国一份非常专业，认可度极高的调查报告。

这里把国际买家分为了两类，1. 非居住外国人（Type A）：是指非美国公民，长居在美国以外的国家或赴美少于6个月。 2. 居住外国人（Type B）：是指非美国公民，新近移民（在美居住少于2年）或来美超过6个月的来访学者、学生和其他非移民签证持有者。

前面我们提到了在本次统计年期内，国际买家共投入了1,026亿美元。其中居住外国人（Type B）的总投入首次超过了非居住外国人（Type A）的总投入，而且优势明显。

（国际买家购买住宅物业的货币量）

就购买物业数量来说，本次统计年期，居住外国人（Type B）也以绝对优势超过了非居住外国人（Type A）。

（国际买家住宅购置数量）

国际买家购买住宅物业的平均价为477,462 美元，几乎是全美在售住宅物业平均价 266,683美元的两倍。其中国际买家中有10%的人购买的住宅物业价值超过了1,000,000 美元，从而拉高了平均价。国际买家购买住宅物业的中位价为277,380 美元，全美在售住宅物业的中位价为 223,058 美元。

（国际买家购置住宅物业平均价与全美在售住宅物业平均价）

虽然平均价上，非居住外国人（Type A）支出超过了居住外国人（Type B）。但是从中位价来看，大多数居住外国人（Type B）的支出还是比非居住外国人（Type A）高。

（国际买家购置住宅地产平均价）

（国际买家购置住宅地产中位价）

国际买家TOP 5，中国买家（包括中国大陆、香港与台湾）虽然比去年总投入略有降低，总投入达到273亿美元，但是依然以绝对优势领先于其他国际买家。

（投入资金至美国住宅市场最多的国家前5名）

前5名国家占国际买家总投入的51.3%，其中中国买家（包括中国大陆、香港与台湾）占了26.7%。

（前5名国家投入货币量与国际买家总投入占比）

国际买家一共购置了 214,885套住宅地产，其中中国买家（包括中国大陆、香港与台湾）共购置 29,195套，比上一个统计年期减少了5,132套。

（前5名国家购置住宅地产总量）

中国买家（包括中国大陆、香港与台湾）的购买平均价已经达到936,615美元每套。

（前5名国际买家购置住宅地产平均价）

中国买家（包括中国大陆、香港与台湾）的购买中位价也达到了 542,084美元每套。

（前5名国际买家购置住宅地产中位价）

来自亚洲的买家最多，占了34%。其次是拉丁美洲的买家，有21%。欧洲的买家占了18%。

（国际买家来源分布占比）

主要的国际买家来自这5个地方：中国（包括中国大陆、香港和台湾）14%、加拿大12%、墨西哥8%、印度7%和英国4%。

（主要国际买家国籍占比）

可以看出，加拿大和英国的大多数买家都是 非居住外国人（Type A）。而中国、墨西哥和印度的大多数买家都是 居住外国人（Type B）。

（非居住外国人（Type A）在主要国际买家中占比）

佛罗里达州连续6年成为国际买家最钟意的置业地区。其次受到欢迎的是加利福尼亚州、德克萨斯州、亚利桑那州和纽约州。

（国际买家主要置业地区（州）占比）

其中亚洲人最倾向于在加利福尼亚州和纽约州置业。

看来中国买家（包括中国大陆、香港和台湾）还是最喜欢加利福尼亚州，占了32%。其次是纽约州10%、德克萨斯州8%、华盛顿州6%、新泽西州5%。

（中国买家最喜爱置业城市占比）

置业用途最多的还是以居住为主46%，其次是住宅投资18%，然后是度假屋14%。

（国际买家置业目的预期）

对于非居住外国人（Type A）来说，主要置业目的是度假屋29%和住宅投资25%；对于居住外国人（Type B）来说，基本上都是居住需求为主 68%。

（国际买家置业目的预期）

对于印度买家、中国买家（包括中国大陆、香港和台湾）、墨西哥买家和英国买家来说居住需求还是他们置业的主要目的，加拿大买家置业的目的以度假屋居多。

（主要国际买家置业目的预期分布）

大多数国际买家置业支出还是在50万美元以下。

（国际买家置业支出价格分布）

50%的国际买家都采用全款的支付方式，41%的国际买家采用贷款（美国）的支付方式。

（国际买家支付方式）

非居住外国人（Type A）有73%都是采用全款支付，居住外国人（Type B）有57%使用贷款（美国）方式支付。

（国际买家支付方式类别分布）

印度买家还是最会利用美国贷款机制购置住宅房产，占了90%。中国买家（包括中国大陆、香港和台湾）、加拿大买家和英国买家更习惯全款支付。

（主要国际买家支付方式占比）

从2009年记录伊始，国际买家就一直钟情在城市近郊地区购置住宅房产，比例基本都在50%上下。

（国际买家置业地区选择）

不管是非居住外国人（Type A）还是居住外国人（Type B）都比较喜欢在城市近郊地区购置住宅地产，分别占了41%和52%，其次都是在城市范围内购置，都占了29%。

（不同类别国际买家置业地区选择）

中国买家（包括中国大陆、香港和台湾）、印度买家和英国买家都喜欢在城市近郊购置住宅房产。墨西哥买家对于城市中心和城市近郊的选择比例相同。而加拿大买家除了城市近郊外还有一大部分买家钟意度假地区。

（不同国籍的国际买家置业选择）

国际买家最钟意的房产类型还是独栋别墅，占了65%。

（国际买家购置房产类型占比）

71%的居住外国人（Type B）喜欢购置独栋别墅，联排和公寓相差不大。58%的非居住外国人（Type A）喜欢购置独栋别墅，其他28%的人比较喜欢购置公寓。

（不同类别国际买家购置房产类型占比）

加拿大买家对公寓的需求最多，达到了34%，但是这前5名国家的买家无一例外最喜欢独栋别墅。

（主要国际买家购置房产类型占比）

几个主要因素导致国际买家没有购置美国住宅地产：1.没有合适的房源 18%；2.房价 13%；3.贷款融资问题 12%；4.汇率问题 9%；5.资金转移问题 9%。

（国际买家不选择购置美国住宅地产的几个原因）

有23%的加拿大买家在本次统计年期里卖掉自己在美国的住宅房产，中国买家（包括中国大陆、香港和台湾）卖掉房产的有15%。

（国际买家售房（美国住宅地产）占比）

基本和国际买家最爱买的地区/州 一样，佛罗里达州既是国际买家最钟意的地区，也是国际买家出售美国住宅地产最多的地区。

（国际买家售房（美国住宅地产）地区/州占比）

86%的美国公民对海外房产不感兴趣。

（美国公民对海外房产意向程度）

最受美国公民欢迎的海外房产为墨西哥房产。

（美国公民最受欢迎海外房产占比）

美国公民购置海外房产79%是为了住宅地产，10%是为了商业地产。

（美国公民购置醉的海外房产类型分布）

有46%的美国公民搜索海外房产是为了投资度假屋和住宅。

（美国公民搜索海外房产原因占比）

有31%的美国经纪人与国际买家合作过。其中17%的经纪人和1-2个国际买家合作过，5%的经纪人和6位以上的国际买家合作过。

（美国经纪人合作国际买家数量占比）

有46%的国际买家觉得美国住宅房产和自己国家的住宅房产基本持平或便宜，有24%的国际买家觉得美国住宅房产比自己国家的住宅房产贵。

（美国住宅地产与国际买家来源国住宅地产房价比较）

美国经纪人有25%的国际买家都是直接与经纪人个人取得联系，另外还有22%是通过老客户转介绍。

（美国经纪人 国际买家客户获取来源）

基本上50%的美国经纪人都是从业10年以上。