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2021年上半年西安甲级写字楼租赁市场调研报告
信息来源:   发布时间:2021-7-23   浏览:

2021年上半年,西安市甲级写字楼市场无新增供应入市,总体量维持在201万平方米。西安甲级写字楼市场活跃度自第一季度起开始逐渐减弱,并延续至第二季度,全市净吸纳量录得4.2万平方米,但由于供应量放缓,全市空置率环比下降2.1个百分点至28.3%,降至四年来最低。

新增租赁方面,上半年最为活跃的行业依次是房地产、金融和信息技术,在新增成交总面积中占比接近50%。在构建关中平原城市群、建设国家中心城市、办好十四届全运会等一系列国家战略和重大机遇的推动下,全市加快基础设施建设,进而推动房地产行业租赁需求持续增加;房地产行业新增租赁面积贡献达24%,其中建造及工程占比高达44%。最新发布的《2021中国硬科技创新发展白皮书》显示,西安市硬科技发展指数为62.02,位列全国第七,近年来围绕建设丝路科创中心的目标,西安推动硬科技产业发展壮大,信息技术类企业办公需求不断释放,贡献出新增租赁面积的11%。值得一提的是,在租户整体对成本更加敏感的背景下,第三方办公空间运营商在西安甲级写字楼中活跃度有所恢复,录得FED先后入驻凯德广场以及万科金域国际;第三方办公空间运营商在租期和装修方面更加灵活,能够有效帮助企业降低办公成本,更易获得中小型企业客户的青睐。2020年在疫情影响下,消费者服务中的在线教育成为年度最为活跃的行业。然而2021年上半年,随着市场监管日趋收紧,在线教育企业明显放缓了扩张步伐,导致消费者服务类企业在上半年成交占比大幅下降。

就资本来源来看,本地企业主导办公市场需求,新增租赁面积的占比环比上涨20个百分点至52%,其中较活跃的行业集中在房地产、商务中心和信息技术;其次为内资企业,其租赁需求主要来源于房地产;外资企业的新增租赁面积连续下降,仅占比2%。

租金方面,虽然市场需求有小幅回落,但随着单一业权甲级写字楼整层大面积可租赁空间不断减少,业主方在租金方面的谈判空间有所回升,并且对市场预期相对积极乐观,因此市场租金整体保持平稳。截止季末,西安甲级写字楼市场平均租金降幅逐渐收窄,环比小幅下降0.1%,为人民币103.5元每平方米每月。

展望2021年下半年,西安写字楼市场将迎来20余万平方米的新增供应,主要集中在城北和高新区域,新增项目的入市短期内或将推高市场空置率。但长期来看,伴随高新三期、西咸以及浐灞等新兴区域的不断发展成熟,西安的商务版图也将持续扩张,有望触发西安写字楼市场的新机遇。

(一)城市服务业发展

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(二)2021年上半年甲级写字楼市场主要指标

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(三)市场供需

2021年上半年,西安市甲级写字楼市场无新增供应入市。全市净吸纳量录得4.2万平方米,但由于供应量放缓,全市空置率环比下降 2.1个百分点至28.3%,降至四年来最低。

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(四)需求分析

1、从新增租赁来看,房地产、金融和专业服务是本季度最为活跃的三大行业,分别以24%、13%和11%的占比贡献了全市甲级写字楼接近一半的新成交租赁面积。

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2、建造及工程和房地产开发成为房地产行业最为主要的来源和支撑;金融行业里投资类占比接近四成;信息技术中,信息技术软件及服务占比最高。

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3、主要行业分布情况,高新二期以及城北成为房地产、金融以及信息技术等行业的租赁优先区域。

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4、空间分布,2021年上半年,新增租赁最为活跃的片区为高新二期,其次为城北、南二环与小寨;高新二期需求主要来自金融、房地产以及能源与材料类。

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5、资本来源,本地企业主导办公市场需求;其次为内资企业,其租赁需求主要来源于房地产;外资企业的新增租赁面积连续下降,仅占比2%。

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(五)租金指数走势

随着单一业权甲级写字楼整层大面积可租赁空间不断减少,业主方在租金方面的谈判空间有所回升,并且对市场预期相对积极乐观,因此市场租金整体保持平稳。截至上半年,西安甲级写字楼市场平均租金环比小幅下降0.1%,为人民币103.5元每平方米每月。

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(六)区域市场概览

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(七)未来展望∶市场供需预测

展望2021下半年,西安写字楼市场将迎来20余万平方米的新增供应,主要集中在城北和高新区域,新增项目的入市短期内或将推高市场空置率。

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