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广州策智市场调研公司-海南省旅游淡季房地产市场分析

信息来源：广州策智市场调研公司发布时间：2015-1-5 浏览:

不知不觉，我们即将告别海南传统旅游和楼市淡季（即4-9月），开始迈进旅游的旺季，楼市的金九银十。回看今年的淡季，旅游市场情况相较于往年有一个怎么样的趋势？这样的趋势是否意味着海南的经济会发生怎么样的变动？旅游带动房地产，房地产继而成为海南经济支柱，他们之间的关系环环相扣，紧密相连。那么楼市的趋势会不会在淡季旅游市场中显山漏水呢？

上月，三亚旅游委发布了国内首个《城市淡季旅游度假舒适度指数报告》，该指标结果依据自然环境舒适度、社会人文环境舒适度以及旅游服务环境舒适度等各指标综合评定。海南政府对旅游环境和投资建设的把控制度上有没有再度升级？营销活动和知名度是否再次提高？让我们来一探究竟吧。

市场运行相关数据

报告中指出，三亚市季度自然环境舒适度预测值为85.28，舒适度等级BBB，为舒适。三亚季度社会人文环境舒适度的预测值为73.39，舒适度等级CCC，为较为舒适。三亚季度旅游服务环境舒适度预测值为80.51，舒适度等级为BB，为舒适。该报告的首次出现意味着三亚试图以定量化指标审视三亚旅游淡季问题，而非凭印象感性认知决策。

根据相关资料获悉，在刚过去的5-7月，酒店入住率分别为63%、66%和63%。酒店在淡季都卯足了劲，通过多种如下调价格、赠送套餐等多种方式，大多数酒店在淡季入住率也能达到50%，发展势头良好。《报告》显示，淡季游客中，第一次来三亚旅游的占66.64%，比旺季高出了24个百分点，在取样调查的500多名游客中，月收入5000元以下的占71.47%，游客多为低收入人群。本年淡季游客有74.01%均为散客，34岁以下以及中青年为主的游客占了66.15%。

在淡季游客中，以休闲度假为目的游客占48.66%，以观光游为目的的游客仅占37.62%，旅游观光的景点仍多集中在旅游旺区，如蜈支洲岛、亚龙湾、南山寺、天涯海角、亚龙湾森林公园、呀诺达等。根据所细化旅游度假舒适度指标反映，空气优良度、度假安静度、气候舒适度、社会环境舒适度、人文环境舒适度和交通、餐饮、住宿、购物、娱乐和景区服务舒适度等11项指标打分测算结果为80.51分。其中，娱乐和景区服务方面表现堪忧，在三亚最具代表性的6大（千古情、海洋秀、海棠秀、奇幻艺术馆、美丽之冠、三亚骏达车技）娱乐选项中，有高达33%的游客不感兴趣。

今年三亚旅游淡季突出了以下特点：

（1）淡季是散客的天下。过半的散客游客选择在淡季旅游。根据以上数据，我们也不难得知，淡季来海南的游客多具备一下特征：收入偏中等、有文艺心，家离海南不远，想感受海南的大海，居住高端价优的度假享受，或是趁着暑假期陪着孩子，享受亲子之乐；（2）服务好散客人群，特别是低收入人群，在提高淡季舒适度指标中起关键作用；（3）淡季旅游客群表面上看不是买房的客群，对房地产促动作用虽不大，但是随着淡季的旅游客群增加，里面不排除潜在的置业人群，旅游地产在岛内的营销和推广也需要实时跟进。

旅游度假舒适度竭力获优，各特色旅游产品如何助力？

过去的4-7月份，酒店、景区降价促销，“清凉一夏?三亚度假”、万宁免费旅游等旅游产品不断推出。进入七月，特别是八月份，三亚旅游新产品频频推出。在第五届文博会上，三亚20个旅游度假项目亮相。抓住暑期火爆的夏季旅游高峰期，举办”带着宝贝去三亚“的活动。三亚海棠湾免税购物中心预计9月1日开幕炒热度假气氛。三亚启动水上观光巴士，坐“海上巴士”去看海等。如今，海南旅游正逐步升级，不断的推陈出新。上半年旅游客群调查显示，三亚散客对团队比例已达到6.5:3.5。而三亚倡导智慧旅游，如预备推进全市WIFI全覆盖，天涯海角已建立散客门禁系统，如已建立AUTO取票机、手机APP、某猫多渠道购票等，南山、大小洞天、呀诺达等景区正加紧该系统建设等。

旅游是海南的经济支柱，也是房地产发展的内在动力，有着不可磨灭的贡献。目前海南因得天独厚的自然地理环境优势，加上不断推出的众多与水、海相关的旅游产品，使得海南旅游热潮不断升级，从无减退，但在旅游舒适度、服务等方面还需要长远的规划。在今年，特别是七月份以来，三亚一改往日淡季扫屋，旺季待客的“坏毛病”，边扫屋边待客，获得了服务上的提升和良好的口碑。在政府方面，三亚政府有针对性地改善城市旅游环境和基础设施建设，但是之后的实施，还需要政府与行业协会、旅游企业及市民游客共同努力，力争在八、九月交出优秀的舒适度指标，给本年度淡季旅游度假舒适度划上圆满句号。

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